Куповина куће од приватника: ствари које треба знати, које ризике ризикујете, предности и недостатке, како поступити на исправан начин. Документи које треба тражити и када и зашто одабрати савете професионалаца о тој теми.
У потрази за кућом за куповину можете се ослонити на агенцију за продају некретнина или то учинити сами , читајући огласе на Интернет порталима, у рекламним часописима или, са пуно стрпљења, лутајући улицама или квартовима у интересу тражећи знакове указујући на стан за продају.
На овај начин можете да нађете да имате посла са продавцем који је то више волео да уради сам, без обраћања агенцијама или посредницима.
Дакле, овде се налазимо да се бавимо некретнином без посредника.
Куповина куће од приватника: предности и ризици
Спремност да купите дом директно од приватника може имати своје предности и ризике .
Могућност уштеде суму новца који би иначе иде у агенцији или посредника, обично састоји од 2% и 5% од продајне цене имовине.
Већ овај професионалац може бити више него довољан разлог за гурање у овом правцу.
Међутим, мора се имати на уму да ћете неке важне провере морати сами извршити да бисте избегли непријатна изненађења. Нетачне процене могу сакрити накнадне трошкове у погледу времена и дозвола, као и преваре или проблеме попут куповине имовине који проистичу из донације.
Куповина куће од приватника: разлика са агенцијом за промет некретнинама
Прво, покушајмо да схватимо како се разликују два начина куповине некретнине, односно куповина од приватне особе или контактирање агенције за промет некретнинама .
Ако се одлучите за традиционалнији начин, да се ослоните на агенцију за продају некретнина која вам одговара, на агентима ће бити да изврше све потребне провере документације која се односи на кућу.
Стога ће се побринути да:
- постоји катастарска усклађеност или кореспонденција између имовине и мапе присутне у катастру, што је корисно за сазнање да ли су регистроване неке промене и да ли су плаћени повезани порези;
- присуство хипотеке или површинских права ;
- историја имовине или ако потиче од продаје, донације, наследства;
- уверења о одрживости и погодности ;
Наведене послове обављаће агенција за промет некретнинама, јер су оне део послова професионалног и озбиљног агента за промет некретнинама.
Док уђете у агенцију и разговарате са неким од њених менаџера или запослених, он ће већ имати у свом поседу све информације о имовини којом је задужен и не оклевајте да поставља било каква питања како би разјаснио недоумице.
Даље, по договору, он ће вас пратити како бисте посетили имање, пуштајући вас да лутате по кући у потпуном спокоју, тако да сами можете видети собе и њихове услове, као и разумети да ли захтеви испуњавају ваша очекивања.
Ако вас, користећи прилику посете, прати стручњак, геодет или архитекта по вашем избору , одмах можете имати јасне идеје о радовима на модернизацији и учинити стан удобним.
Куповина куће од приватника: документи које треба тражити
Ако сте, пак, одлучили да све урадите сами, након што сте видели најаву куће за продају и мислите да би вас то могло занимати, све што морате да урадите је да се прво договорите са продавцем.
Током телефонског позива, поред постављања неких корисних питања за вас, попут тачне адресе куће, водите рачуна да га у време посете понесете са собом следећа документа која ћете затим прегледати:
- тлоцрт и катастарска карта добра;
- акт о пореклу имовине;
- акт о одрживости или усељивости куће;
- енергетско сертификовање.
Тлоцрт и катастарска карта добра
Карта катастарске ће вам омогућити да знате преписку између имовине и шта је уписано у земљишне књиге.
Овај документ указује на идентификационе податке, лист, парцелу и подређене, који ће вам добро доћи када желите да извршите катастарску измјеру .
Помоћу катастарског премера , који можете удобно обавити од куће користећи одговарајуће услуге премера на мрежи или личним одласком на шалтер катастра, можете бити сигурни да ли је карта ажурирана са било каквим променама у унутрашњим просторима, тако да знате историју добра и све промене направљене током времена.
Поред тога , промене власништва које су се догодиле током времена и из ког разлога ће бити јасне , било да се ради о продаји, наследству или поклону.
Акт о пореклу имовине
Дело провенијенције је документ који потврђује власништво над имовином, било пуна или са ограничењима. Може бити представљен једним од следећа три документа
- нотарски акт , ако је имовина продајом у поседу продавца;
- судски акт, који произилази из судске лицитације, тражећи копију од судске канцеларије;
- наследство или донација , чији се захтев мора поднети надлежној Агенцији за приходе.
Иако се у сваком случају ради о документима које продавац мора да поседује и које потом мора да донесе код бележника, у случају да преговори о купопродаји буду успешни, увек је боље унапред прегледати документацију. професионалци у које имате поверења.
Документ о одрживости куће
Документ одрживости је потврда да изјављује да је кућа је употребљив и усељива . У овом случају, ако је то насељено имање, власник се неће плашити да вам га покаже.
У случају да имовина годинама није насељена, могућност прегледа документа уклониће сваку сумњу у њу.
Енергетско цертифицирање
Сертификат енергетске карактеристике (ФЛАЦ) је документ који идентификује годишња потрошња енергије зграде .
Свако својство се идентификује са енергетском класом зграде, израженом словима у распону од Г (најмање ефикасно) до А4 (најефикасније).
Будући да можете да погледате сертификат, можете да схватите да ли стан већ нуди одличне перформансе у погледу енергије, дакле уз уштеду на рачуну.
Или ако морате да интервенишете на радовима на адаптацији који би такође могли бити веома скупи.
Куповина куће од приватника: како избећи ризике
Једном када схватимо који су ризици куповине куће од приватника , без икаквог посредовања, хајде да видимо који су то професионалци с којима треба упоредити и затражити савет, како не бисмо касније имали гадна изненађења.
Стручњак за куповину кућних некретнина
Процена куће, без обзира на цену, значи познавање стања главних система куће , било да су нови или застарели, ако су на нивоу.
Такође схватите да ли је кућа изложена високој влажности и инфилтрацији воде , што узрокује буђ и гора оштећења попут љуштења зидова и оштећења пода.
Процијените квалитет свјетиљки , неопходних у зимским мјесецима, јер изолују просторије од хладноће и омогућавају вам да кућа буде топлија, штедећи на потрошњи енергије, али који ако се замијене имају снажан утјецај на трошкове.
Будите сигурни да ли је електрични систем у складу са стандардима и сертификован : ако је застарео и без уређаја за спасавање, требало би га заменити, ради ваше безбедности, али уз незнатан трошак који сносите.
Поред тога, стручњак би вам могао помоћи да проверите опште услове куће : стара санитарна керамика, истрошени подови и да се поправе, поред фарбања које је традиционална операција која се изводи приликом уласка у нову кућу, корисно, не само за избор одговарајуће боје, али и за обнављање и освежавање просторија.
Према нашем мишљењу, лик стручњака је основни чак и када купујете некретнину "уради сам", јер је у стању да провери документацију, сачини процену основних радова које треба извести да би стан био усељив, слажући се, на основу вашег буџета , временски оквир за примену.
Финансијски саветник
Куповина куће је у великој већини времена еквивалент започињању праксе хипотеке . Ако одете код своје поуздане банке и разговарате са саветником за хипотеку и зајам, можете добити сва појашњења о томе
- величина хипотеке или кредит да се тражи ;
- избор између фиксних, променљивих и мешовитих стопа ;
- било која алтернативна хипотека, као што је зелена хипотека.
- пореске олакшице за први и други дом;
- трајање зајма .
Избор најприкладније хипотеке за ваше финансијске ресурсе биће пресудан за срећан наставак вашег постојања: необјашњавање ситуације саветнику на прави начин могло би вас довести до избора хипотеке која ће условити ваш животни стил дуги низ година.
Даље, консултације са вашом банком пре потписивања споразума , који предвиђа уплату депозита , спречиће вас да платите велику суму новца која би тада била изгубљена ако вам банка не одобри зајам.
Додатне информације о тој теми консултовањем чланка Први стамбени зајам 2021: концесије, захтеви, пријава.
Бележник
Број бележника , обавезан за компромис, уговор и регистрацију уговора, бира купац , дакле ви сами.
Такође, код бележника можете поверити верификацију власничких аката продавца, потврђујући одсуство препрека, превара или скривених проблема.
Знање каква је историја имовине , да ли је предмет хипотеке, плодоуживања или других ограничења, пракса је која вам омогућава да се држите даље од домова који могу представљати важне правне или фискалне проблеме.
Даље, ако кућа за продају потиче директно од донације примљене од продавца, можда је готово немогуће отворити хипотеку у вашој банци, јер кредитне институције врло нерадо дају зајам за куповину донација. .
Пословни консултант
Куповином имовине одређује се плаћање пореза и царина. Савет рачуновође ће Вам је познато да ли имају право на првом кућну корист, која се састоји у исплати од 2% стопе на вриједност имовине за регистрацију дела, у поређењу са 9% у случају другог или трећег куће.
Такође можете затражити процену осталих пореза који се односе на дом, као што су ИМУ, ТАРИ и ТАСИ ако их има.
Администратор зграде
Разговор са администратором етажне власништва омогућиће вам да знате да ли је продавац имовине у току са плаћањем трошкова етажне имовине.
У случају да желите да наставите са куповином, обавезно затражите од управника стана документ којим се потврђује плаћање свих етажних станова , како то не би требало да обезбеди касније, јер сви текући трошкови обнове стана, радови и инсталације могу бити веома важни и утицати на буџет и погодност куповине.
Поред тога, разговор са администратором корисно је унапред знати да ли су планирани радови на одржавању , попут замене или уградње лифта, обнове спољне фасаде, замене котла за централно грејање и свих оних радови на довођењу биљака у стандард, још нису изведени.
Ако имате идеју о цени радова који ће се извести, само ћете додати још једну ставку трошкова вашој процени.
Куповина куће од приватника: важност посете кући
Без обзира да ли се желите ослонити на агенцију или потражити кућу на продају од стране приватника, посетом кући приватника можете се уверити у неке главне аспекте који вас могу удаљити од куповине или решити неке важне недоумице:
- схватите живот суседства у коме се налази кућа : проверите да ли је лако паркирати аутомобил, да ли су у близини супермаркети, продавнице и канцеларије, школе ако имате децу ђаке и чак и да ли је подручје сигурно;
- упознати зграду : бучне комшије, прљаве и неуредне заједничке просторије, присуство или одсуство рецепције и услуге чишћења;
- знати да ли је стан настањен, ненасељен или изнајмљен трећим лицима : ако кућу насељавају тренутни продавци, највероватније ће системи бити у складу са стандардима и редовним радом, док би кућа која је годинама напуштена могла да се покаже као застарела, с тим повезаним трошковима да се стави у буџет за обнову. Коначно, ако се у овом тренутку кућа издаје трећим лицима по редовном уговору, мораћете да сачекате регуларни рок да бисте могли поседовати имовину , ако чак ни не морате прибегавати судији ради спровођења деложације, операцији која може захтевати године
Куповина куће од приватника: предности
Куповина куће од приватника има важну предност ако сте у могућности да преговарате и имате интуицију, као и знање о тржишту некретнина. Без посредовања агента за промет некретнинама штедите уплату провизије која варира између 2% / 5% у зависности од агенције, града и свих трошкова насталих због неких пракси.
Подсетимо се да постоји и провизија за купца и за продавца, па стога постоји простор за преговоре о „уради сам“ куповини.
Могућност директног контакта са продавцем такође вам омогућава да лично преговарате, указујући на начине плаћања који продавца воде до снижења цене.
Присуство посредника, чији је задатак да изврши продају и који зарађује од износа продаје, могло би ограничити ваше захтеве у вези са снажним смањењем цена.
Куповина куће од приватника: водичи и савети
Видели смо да је куповина куће од приватника могућа и може бити профитабилна, али операција захтева велику пажњу како не би налетела на гадна изненађења када се потпише акт и уплати договорени износ.
Додатне информације о томе како да се извучете из куће када предузмете корак при куповини куће потражите у следећим водичима:
- Куповина куће уз хипотеку
- Прва куповина куће: које кораке треба предузети
- Друга куповина куће
- Куповина куће: грешке које треба избегавати
- Куповина куће на аукцији