Најам са откупом: дефиниција врсте уговора о куповини куће без хипотеке. Законодавство на снази, како функционише, различити могући облици уговора. Порески режим, предности и недостаци операције.
Л ' закуп на сопствени , рент купити на енглеском језику, то је маниерапер дом куповина уплатом на почетку рада је износ највише , а затим поставите коначну избављење од плаћања преосталог износа.
То је метода која омогућава станару да купи некретнину без потребе да прибегава хипотекарној формули , ослобађајући се тако ограничења и проблема повезаних са подношењем захтева за кредит у банци, који можда чак и неће бити одобрен.
Најам са откупом: законодавство
Као што је поменуто, дефинисан енглеским термином рент фор буи , рент витх реемптион је уговорна формула која долази из Велике Британије, где се већ успешно користи већ неколико деценија.
Закупнина са откупом је уговор којим се утврђује могућност да закупац постане власник имовине , покретне или непокретне, након периода закупа одређеног у време договора.
У Италији је овај уговор уведен декретом Сблоцца Италиа од 12. септембра 2021. године , са циљем да се регулише и појасни његова ефикасност и ефекти на италијанско тржиште некретнина.
Најам уз откуп: како то функционише
Уговорни Формула предвиђа да је Уговор о закупу претходи купопродајни уговор . На тај начин се продаја имовине одвија током времена .
Продавац убира износ закупнине већи од традиционалног закупа, остајући власник имовине док се не плати коначни износ.
На тај начин, за закупца, уочи веће рате која се плаћа као закупнина, постоји извесност да ће по истеку уговора постати власник након плаћања коначног максирата.
Коначна цена је већ наведено у уговору у тренутку закључења и не може се мењати.
Закуп са откупом: како се обрачунава рата
Да би се боље разумео финансијски обим ове иновативне формуле, потребно је појаснити како се генерално израчунава износ накнаде .
Будући да је ово метода која омогућава станару да пристане да купи имовину у одређено време, цена закупа је постављена на приближно 50% више од уобичајеног закупа.
Најам са откупом: могуће формуле
Постоји неколико могућих облика кирије уз откуп. Да видимо шта су и како се развијају.
Најам са откупом уз могућност будуће куповине
Овај тип омогућава станару да плаћа кирију, остајући слободан да настави са куповином или не на крају уговора.
Износ закупнине је нешто већи од традиционалног закупа, сматрајући се својеврсним авансом на коначну цену, назначену приликом потписивања уговора и не може се променити.
Најам са откупом уз претходну продају
Ова формула се највише користи. Стране потписују два уговора : уговор о закупу и прелиминарни уговор о продаји, који је већ преписан у регистре некретнина. Препис има максималну важност од 10 година .
Два уговарача могу слободно одлучити да ли прелиминарни поступак обавезује на закључење продаје или ће станар одлучити о куповини или не.
Закуп са аутоматским откупом
То је најједноставнија формула : странке се договарају да плаћају рате кирије за одређени број година. По истеку, настаје обавеза откупа , са последичним преносом власништва над имовином након плаћања последње рате.
Закуп са откупом уз задржавање власништва
Ову методу користе власници имовине који желе да имају гаранције ако закупац није у обавези.
Власништво се преноси само након потпуне уплате продајне цене.
Ако се докаже да закупац не испуњава обавезе , продавац може захтевати раскид уговора враћајући се на располагање имовини.
Власник је дужан да врати део примљене суме ; износ се утврђује споразумом између страна или одлучује судија.
Најам са откупом: порески режим
Порески режим на овом врстом уговора је исти као и код нормалног уговора о закупу . Стога се примењује уобичајено опорезивање на изнајмљивање некретнина.
Режим ПДВ-а
У случају трансакције између два приватна лица, накнада је ослобођена ПДВ-а као и за уобичајени закуп.
Ако је, с друге стране, закуподавац грађевинско или рестаураторско предузеће , цене се морају узети у обзир у зависности од врсте извођача. Исто образложење постоји и у случају да је својство за инструменталну употребу, стога се може сажети на следећи начин:
- 4% ПДВ-а ако се станар изјави да испуњава услове за први дом; штавише, имовина не сме бити класификована у земљишнокњижне категорије А / 1, А / 8 и А / 9
- 10% ПДВ-а за некретнине са истом класификацијом у земљишним књигама као оне које могу искористити прву субвенцију за дом
- ПДВ 22% у случају имовине која припада катастарским категоријама А / 1, А / 8 и А / 9 и за инструментална својства
Порез на регистрацију
Пореза регистрација о закупу је одређен од стране режима ПДВ који се примењује , и то:
- Аконтације цена подлежу ПДВ-у од 200 €
- Пораст цена за стамбене некретнине ослобођене ПДВ-а од 2%
- Аконтација цена подлеже ПДВ-у изричитом опцијом продавца фиксне мере од 67 € у случају уговора предвиђеног приватним уговором, 200 € ако је уговор предвиђен овјереним приватним уговором или у јавном облику.
За инструментална својства, порез на регистрацију је увек једнак 1%.
Износ плаћен у целости
Треба појаснити да се за износе плаћене у билансу купопродајне трансакције, пореска основица на коју се примењује порез одређује према врсти продавца.
Ако послује у пословном режиму, пореска основица на коју се примењује порез одређује се разликом између:
- цена имовине утврђена приликом потписивања уговора
- зброј унапред плаћених цена до тог тренутка.
Стога се до тада прикупљене закупнине не узимају у обзир.
Тхе куповине и продаје трансакције које се одвијају изван режима ПДВ-а , за првих кућа или других врста некретнина, захтевају да се порез постављена на:
- фиксни порез на регистрацију од 200 €
- порез на хипотеку 1%
- катастарска такса 3%
Ако, с друге стране, зграда је инструменталну типа :
- Порез на регистрацију је 2% (први дом) или 9% (друга врста имовине)
- порез на хипотеку 50 € за било коју врсту имовине
- катастарски порез 50 € за било коју врсту имовине
Најам са откупом: исплати ли се?
Да би се размотрило да ли се инвестиција може показати повољном или, дугорочно гледано, лошим финансијским избором, потребно је на тањур ставити предности и недостатке операције.
Предности изнајмљивања уз откуп
- закупац је у могућности да купи имовину без потребе да прибегава класичној формули банкарског зајма;
- закупац не плаћа ИМУ и друге порезе који се намећу власницима имовине док се не изврши откуп;
- цена остаје фиксна током целог трајања трансакције;
- закупац је заштићен од било каквог повећања цена на тржишту некретнина;
- за закуподавца гаранција да неће трпети ефекат пада цена на тржишту некретнина;
- станодавцу се гарантује већи приход од уобичајене станарине за све време трајања уговора;
- давалац лизинга има врло јаке гаранције у вези с продајом, јер би закупац, уколико не изврши откуп, изгубио уплаћени износ.
Мане изнајмљивања уз откуп
- у случају куповине директно од грађевинске компаније, уколико пропадне, плаћени износи би били изгубљени (у ту сврху је боље да се заштитите јемством);
- нижа заштита у случају банкрота грађевинске компаније у односу на повериоце;
- продавац имовине не може уживати у повећању вредности куће;
- смањења вредности куће не резултирају нижом станарином за станара.