Донирана кућа за продају. Како функционише италијанско законодавство о наслеђивању и даровању. Ризици за купца и могућа решења. Јер би се операција могла сматрати утајом пореза.
На питање да ли се кућа која се добија као донација може продати , одговор је сигурно позитиван; завршетак акције мора поштовати неке основне принципе, а пре свега то је чињеница која се мора пријавити купцу у време преговора.
За купца , који ће преко поузданог бележника моћи да изврши потребне провере пре закључења посла, могло би да буде тешко да добије кредит од банке .
Поред тога, италијански порезник могао би да оптужи продавца за утају пореза и због тога ће бити подложан плаћању пореза, као и позамашне казне за лажно понашање.
Продаја куће примљене као донација: италијански закон
Почнимо са знањем како функционише италијански закон о донацији и наследству.
Када је особа преминула, њена имовина се дели на легитимне наследнике (који се називају легитимитетима) преминулог (покојника) на основу удела утврђених грађанским закоником.
Стога је закон врло јасан: чак и у присуству воље, легитимни наследници имају право на део.
У легитимни наследници , да се разјасни, су: брачни друг, деца легитимне и да им еквивалент, усвојен и закониту децу, природне деца и легитимне преци.
На овај начин, према расподели утврђеној грађанским закоником, додељене квоте не могу се изменити у мањој мери или, чак, као што се то дешава, потпуно искључити из прерасподеле имовине.
А при израчунавању укупне имовине, морају се узети у обзир и све донације које је покојник дао током живота.
То значи да је покојник током свог живота можда већ поклонио некретнину и новац једном или више будућих наследника, што је легитиман избор дозвољавао италијански закон, чиме је ефикасно предвидео наследство.
Да ли је могуће продати кућу добијену као донација?
Продаја имовине примљена као донације је увек могуће и законито, међутим , проблеми могу настати приликом отварања сукцесије.
Акт о донацији би у ствари да смањи, значајно или не, део средстава због осталих наследника.
А наследници могу да изврше опозиву против обдариоца или онога који је унапред добио наследство , да би вратили поклоњени новац или имовину, чак и ако су већ продати.
То значи да се имовина дарована, а затим продата, може легалним путем вратити у целокупну имовину наследства која ће бити подељена у складу са одредбама грађанског законика.
Купац би се тако нашао без крова над главом, уз једину могућност да му се рефундира износ.
Акција опозива
Међутим, поступак опозива мора се извршити у одређеном временском периоду , односно у року од:
- 20 година од транскрипције уговора о донацији у регистре непокретности
- 10 година од отварања наследства
Када ова два периода прођу, операцију куповине и продаје више нико не може напасти.
Продаја поклоњене куће: ризици за купца
Са становишта купца , куповина куће од продавца који ју је добио као донацију може бити велика ствар.
У ствари, банке су врло нерадо дају хипотеку у корист куповини поклоњене имовине, која носи ризик да једног дана, можда се врати у рукама легитимним наследницима.
Одобравање зајма и хипотеке на имању
Заправо, одобравањем кредита , банка се може похвалити хипотеком на имовину , гаранцијом која јој омогућава да стекне кућу, ако особа која је тражила кредит више није у могућности да плаћа рате.
Али ако се имовина поклони, у време отварања наследног наследства или у случају спора наследника, гаранција имовине би се изгубила.
За банке је то, с финанцијске тачке гледишта, врло ризична операција .
Повраћај плаћеног износа и накнада претрпљене штете
А купац би имао само могућност да му банка врати суму , као и да захтева накнаду штете претрпљене губитком имовине и проблем проналаска новог дома за живот, у случају први дом .
Продаја поклоњене куће: како се купац може понашати
Али ако је купац спреман да на исти начин преузме ризик, хајде да видимо која су решења која предстоје, а која ће се практиковати увек под пажљивим саветом професионалаца у том сектору који могу упозорити на било какве законске проблеме или бити предмет превара.
Захтевајте раскидање донације
Ова акција захтева да је особа која је дала донацију још увек жива.
Прво , донација се поништава актом између бившег донатора и особе која је добила имовину.
На тај начин се власништво над имовином враћа главном субјекту , донатору, који на тај начин може да изврши купопродајну трансакцију са купцем, а да овај не ризикује.
Одрицање наследника акције умањења
Купац може тражити друге наследнике да потпише Уговор о продаји имовине из донација.
Овом потписаном изјавом наследници изјављују да се одмах одричу било каквог захтева и ревизије претходне донације.
То је, дакле, чин одрицања легитимних наследника, прилично сигуран начин за купца.
Једина негативна тачка је та што би у одређеном тренутку живота природна деца (рођена ван брака), чије постојање није било познато, могла да захтевају део због наследства.
У овом случају, време је најбољи савезник за купца.
Као што је већ речено:
- ако је прошло најмање 10 година од смрти даваоца, прописано је право законских наследника да делују и стога купац више неће ризиковати
- ако је, пак, прошло више од 20 година од датума донације, под условом да легитимни наследници већ нису извршили противљење донацији, без обзира да ли је давалац још увек жив или не, поступак враћања биће аутоматски прописан, уз дужно поштовање купца да купљени дом неће бити уклоњен.
Полиса осигурања
Последње дозвољено решење је склапање полисе осигурања која штити купца од могућих ризика који проистичу из донације.
Политика предвиђа плаћање једнократне премије сразмерне вредности имовине.
Ово је одређени финансијски производ који не нуде све осигуравајуће компаније. Штавише, занимљиво је да је то политика коју такође може одредити донатор или особа која је добила донирану имовину.
На овај начин се имовина чини тржишном и може се на миру ставити на тржиште.
Продаја куће примљене као донација: утаја пореза
Други аспект који треба размотрити повезан је са фискалним аспектом .
Италијанска држава може сматрати продају дониране имовине начином одузимања великих сума од пореских власти, да видимо зашто.
Када продајете имовину, ако је трансакцијом предвиђена продајна цена виша од оне која је плаћена за претходну куповину, ствара се добит или капитална добит која се мора пријавити пореским властима (осим у случају првог дома).
Стога, особа која је продала кућу примљену донацијом није остварила никакав капитални добитак само зато што није платила никакву откупну цену.
Троугаоне операције како би се избегло плаћање пореза
Ризик који држава не жели да предузме је ризик од троугластих трансакција с циљем неплаћања пореза, то јест:
- власник имовине дарује кућу наследнику (до милион евра, порез није потребан)
- наследник имовину продаје за свој рачун
- наследник плаћа надокнаду продаје првобитном власнику
На овај начин власник ће бити подвргнут пореској ревизији која ће укључивати плаћање повезаних пореза поред неопходних казни. Међутим, да би намера преваре пореза била опозвана, операција мора бити завршена за неколико недеља или месеци.
Са ове тачке гледишта, купац имовине неће ризиковати , јер није потпуно повезан са афером (уколико није другачије уговорено) и поступак куповине и продаје неће бити отказан.